新浪财经讯 “2012亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于2012年7月6日-8日在湖北武汉召开。上图为“2012的中国楼市”论坛。

　　主持人：我们就开始今天下午的这场论坛。其实是一个非常有意思的论坛，它会跟我们在座的每个人都相关，一会儿会让场上的四位嘉宾先做个自我介绍，希望他们的介绍多一点，他们投资的地产都在哪里？为什么让他们做这么一个介绍，我们论坛后面会留一点时间给大家，你们要买房，要投资，你们有什么样的问题看不清楚的可以找台上四位咨询。从朱总开始介绍。

　　朱昌宁：我是来自于苏州广大投资集团，我们在哪里投资造房子呢？我们主要在江苏的苏州、南京、南通，上海也有一点小地方，大概就这么一些区域。

　　陈海淳：我也是被临时叫上来的，我是本地当代集团的，本身地产在当代集团是一个小的部分，我们主要集中在湖北省的地方，包括上海有一些投资，整个规模不算是太大。

　　陈志华：我是复地集团的陈志华，我们实际上伴随着复兴的20的成长而成长，等于是复兴一创业就有我们这个复地集团，目前在全国16个城市有项目，主要集中在上海，江浙一带，还有西安、武汉、长沙、成都、重庆，北方以北京为主，我们做的房地产项目比较综合，住宅，商业综合体基本都有，现在是这样一个状况。

　　赵汉忠：我是星浩资本的赵汉忠，它是一支私募基金，它的股东有红星美凯龙，苏宁电器(微博)等等，它的第一期募集资金是2010年开始，大概募了37亿，然后投资在大连、哈尔滨和南通，它投资的是城市综合体，所以投资比较大。经过不到一年的时间，这三个楼盘现在都在八九月份会开盘，在大连可以看到的。二期我们在2012年募集了20亿，也有非常多的看好这个团队的投资人士。第二期投在上海，前段时间下拨20多万方，它募集的速度非常快，出来的产品也非常快。像现在大连的产品出来之后，我们做这个产品和新河弯是一个档次的，也可以说是大连最好的能够望海的高端住宅。

　　星浩资本是一个新的团队，自己有开发能力的队伍，我在地产行业干了20年，原来在金立集团，出来以后有一大批人才聚在一起。像万达集团，它也是我们的股东，在商业方面也给予我们非常多的支撑。目前来说它的进展非常顺利，它后期的发展势头可以创造中国地产、基金和开发非常好的模式。谢谢！

　　主持人：感谢四位的介绍，从介绍中间听得出来他们是地产界的操纵者。像养老社区其实跟地产有关系的，它是商业地产项目，跟他做的主页养老保险也相关的。

　　我们现在讨论，最近两个月地产的交易非常活跃，无论是新房还是二手房，看一些数据显示，前十个城市里面增长的数据出现了，尤其是北京，包括南京前段时间还出现了排队抢购。有人说现在的楼市出现了回暖的迹象。一会儿听四位企业家评判一下，这个回暖的判断非常重要，如果开始往上走了，有想投资的是一个进入的很好时候，咱们听一听，是不是现在是一个回暖的时候了？先从朱总这儿说，一会儿再改变回答问题的顺序。

　　朱昌宁：关于题目叫“中国楼市”，中国楼市到底怎么讨论，我有两点看法。一个是中国楼市的讨论不仅仅是一个经济学的问题，更主要的可能是一个政治学的问题，所以我们恐怕讨论的面要更开阔一些，从经济学上来说房子即有使用价值，也有价值。政府需要的就是你这个房子就是使用价值，买了就是住，不是投资，也不是投机，这显然是一个政治的需要。又比如，如果现在的楼市政府也采取了各种各样的措施，这样调控，那样调控。搞来搞去，最后走到了一个已经不是说走一个市场经济的道路的问题，完全走到了一个外地人不需在别的城市去买房，这显然也是一个政治上的需要。如果这个问题一直不能解决，一个政府，或者是政府组成的相当的部门，恐怕就要走不下去了，在西方有很多这样的情况，走不下去得换人走呀。上一次也是亚布力论坛吧，也说到楼市的问题，我的基本看法是明年的政府换届之前，关于楼市的基本政策层面不会有大的变动，就在每个城市都在想，不管是地产商，还是地方政府，乃至于老百姓也想参与到楼市当中去的时候，中央一直强调这个楼市政策是不会变的，为什么呢？实际上就是要保持这届政府坚持下去，这又是一个政治学的问题。

　　我们的政治体制和行政体制是不是能有更多的变动？显然是不可能的。新的一届政府上台对后面的怎么做，前面的怎么看？昨天有人说，明年亚布力的主题该怎么定？定了又说猜，什么意思呢？就是说新的领导班子可能有新的走向，新的发展的目标。我们换一届政府，换一个党的领导人，肯定会有一些新的政策，现在我们的期待叫“猜猜猜”。当然社会主义建设肯定是要建的，但是对具体的楼市，一个非常重要的经济组成的板块当地怎么去走，这并不清楚。这届政府肯定不会有新的举措了，下一届政府到底如何走，现在是拭目以待，当然会有很多很好的愿望。当然这里面很多的问题不仅仅是经济学的问题，比如说看得见和看不见时候的问题，比如说保障房和经济房的问题怎么解决？现在大家都说在做保障房，我们在南京做一个项目，也是做保障房的配套，房子都造好了，是一个很大的量，离南京也不是特别远，据说在今后的五到八年当中是不是人让人住满？这是个问题。造好了以后有没有人去买的问题？这些问题显然又是一个政策层面的问题，所以我觉得我们讨论楼市以往更多的谈的经济学的问题，我们应该还要向社会学延伸。

　　另外一个问题，实际上中国楼市的问题不是一个理论问题，到底用什么样的理论来加以指导，我觉得是一个实践问题，大家都在做，实际上都在一个摸着石头过河，有些问题没法做，有些问题在理论上讲不通的，我们也在做。比如很多房产界很多的企业，比如说住宅商品房限购，是不是搞点工业地产、商业地产、养老地产、旅游地产等等，这些都有的，都在从事这方面的实践。比如商品房这个有点问题，是不是帮问题造点保障房。我们现在有很多的办法，包括在销售的方式上，资金的组织层面上，包括方方面面吧，都有很多的办法。我们现在讨论来讨论去就是一个具体怎么做的办法，在行动上面很难形成一个基本的共识。谢谢大家！

　　主持人：朱总刚才说的所有问题加起来就是中国式的问题，楼市到底怎么样了？朱总没有回答到底是不是回暖了，听听陈总怎么说。

　　陈海淳：我讲两个观点。应该说回暖是肯定的，因为调控刚开始是大量的门店倒闭，我其实认为春节后像武汉这样的地产已经回暖了。通过调利率呀，对未来市场的看好没有问题的。从短期来看，限购这个前提下，短期房价大幅度的变化不太现实，政策也不允许，从长期来看，下届政府，李克强副总理在去年的讲话中说带动美国的高科技，带动中国的地产，一个城市和农村的双元结构。这个也是一个问题，长期看好没有问题的。短期我觉得房价出现大幅度的变化是不太可能的，我认为本届政府最大的失误就是对房地产没有进行改革，就是土地制度。集体土地不能流动，地可以开天价，农民没有钱，国有化土地就是要把它流通，如果能流通的话，中国经济还能保持20年的发展。这些应该是政府要认真解决的问题，如果不解决这个问题，像解决贫富差距是不太可能的。

　　主持人：陈总说了很重要的一点，现在的回暖是预期的回暖，这意味着什么？它有更大的支撑性，如果大家都预期楼市要往上走了，这可能是一个比较大的支撑，接下来的判断大家心里面也有了。地产的改革下一步讨论，下面请复地的陈总对当前的楼市趋势做一个判断。

　　陈志华：今年以来，特别是近期几个月，房地产的成交量在全国地都是有上涨的，这个上涨是成交量的成长，没有说价格大幅上涨，所以这里面有本质上的区别的。实际上从2010年开始调控，实际上最有效的措施是从2011年初开始，就是限购，限贷，从2011年来说是房地产企业最困难的一年，这个除了政策的实质性作用以外，还有就是说对我们购房者，限购号称有房票，有相当一部分有资格买房的人都在买，他预期这么严厉的政策应该会下到他所预期的房价。所以大家的心理预期都是在往下走的。

　　中国经济今年以来各项指标在往下滑，我们总理强调了稳增长作为首要人物，要防止各地政府的资金链断裂，这些问题带来了一系列的问题，对消费者的消费有很大的支撑，特别是有很多有实际需求的。包括首次置业的，还包括要改善的，原来房子住的小一点的，现在要满足我的要求，以后再买。现在政策有松动了，大家的信心有提高了，实际上限购政策并没有改变，但是交易量上去了，交易量上去了伴随着就是房价上去，这实际上就是一个刚性需求的真实展现。所以大家对限购批评，不符合市场经济的规律，但是对于限制房价上涨是有效的。

　　我们复地集团房子卖的很好，各个城市小户型卖的很好，要是说豪宅产品要区别对待，在上海也看到，有几个每套房要两三千万的，但是反而卖得好。后来去调查，有相当一批原来住在郊区别墅的，反而住到城里来了，觉得郊区很多服务满足不了。所以说现在刚性的需求在逐步增长，我觉得这是目前房产形势回暖，这是我觉得还比较理想的。2010年的北京的房价也在涨，我们希望这个房价是一个稳定增长，每年增长个五到十，十年翻一倍，这是可以接受的，经济在增长嘛。但是如果说一年涨个50%，这个问题就大了，所以说现在这个情况，当然现在的限购并不是说百分百的正确，但是从目前来看，短期内必须要做的事情，未来是通过一系列的配套政策的上来，把限购这块放开，最主要的还是抑制住宅的投资，而不是住宅的销售。住宅的投资是什么意思？现在最可怕的就是一个人买了十套房，自己住一套，其他九套都空着，这是很可怕的，这对于中国经济来说是不利的。

　　现在来看目前楼市回暖是会的，今后限购的政策会有微调，但一定不希望出现以前放开房价的情况。

　　主持人：谢谢陈总，刚才他分析了地产的回暖是量增价平。楼市的需求肯定是会在的，因为城市化的脚步在那里。我们听听赵总怎么看待当前的楼市。

　　赵汉忠：我说两点：第一，政府用强烈的手段来调控房地产，市场又没有买账，通过两年的博弈，我们得出一个结论，这种调控是比较粗暴的，是没有按市场规律来进行的。

　　第二，我们国家十二五计划，看看我们创业的环境，民企的成长空间，包括在社会上的地位等等。这些东西实际上发现就是说，我们中国的下一个成长的发动机，就是我们经济推动经济的发动机到底是什么东西？城镇化现在是50%到60%，我们国家有巨大的城乡差别，农村和城市的差别实在是太大。实际上我们看到这个方面也是很不理想的，所以说中国的经济，或者说下一步我们的投资，就算房地产现在不好，投什么东西好呢？没有东西投。投金融好吗？股市怎么样。所以你看这些风险更大，你看到中国现在的住宅，过去十年它通过发展，竞争也非常强，我们还有很多的商业住宅呀，还有许多的城市综合体，我们还有非常好的在城市交通地段比较好的物业，它的的确确抗风险能力是更强的。

　　现在如果说投资的话是买地的好时候，因为现在可以看到建设的成本，这个都是看得到的，现在通过两年的调控，现在的地方政府对土地的期许在下降，所以是一个拿地的好机会。我不认为后面的拆迁出来土地价格更便宜，因为成本就放在那个地方。你如果是买房的话，哪怕是改善性的住房或者是出租，也是一个好机会。如果你仅仅是自助改善，冬天要住海南岛，夏天住大连、青岛，这都是可以的，随着消费水平的提高，以后的居住也可能会是，天热的时候在一个地方可以避暑，我不认为这个房地产有很多下降的空间，因为这两年的时间国家倾注全力在支持房地产。

　　所以回不回暖，没有太多的必要去争那个东西，就是看你的需要，如果你要去倒房，这种事情过去十年已经充分的演绎完了，但是其他的活动，我认为现在是一个比较好的机会，之所以国家的经济实用房，刚需也好，实需也好，你只要把这个市场放开，按市场规律做事，这些问题都可以解决的。现在问题是中国政府认为自己很聪明，这个需求能这样解决，那个问题能那样解决，其实一个都解决不了，他也没有能力解决。谢谢。

　　主持人：赵总给大家很多的建议，如果你想买房子的话，可以过候鸟的生活。但是他也说到，现在政府对地产的调控是粗暴的，这种粗暴的调控，市场用两年的抗争来证明了这个调控的粗暴，我们就来评价一下政府对楼市的调控，有一系列限制的政策，刚才陈总说了房票，这说明了政府调控给地产业带来的一些变化，现在楼市的调控，回暖是不是说明政府的调控出现了一些松动？当然我们也听到了一些声音，包括筑建业也说房地产的调控政策不可动摇。到底我们房地产的调控政策是怎么样评价？听听四位嘉宾的看法。

　　陈海淳：年初人大的时候温总理还比较坚定的强调楼市的事情，但是到现在谁都不会想到，才到7月份已经两次降息，速度非常快，处理问题的方法太短期了。这里面确定是有中国经济深层次的问题，从下一届政府，我自己想的是希望它能做一些更深刻的改革，包括土地制度呀，如果不做这个改革房地产成了一个烫手的山药，是取消限购，还是不取消呢？像武汉这样的城市，房价暴涨并不好。所以下一届政府到底怎么做？像李克强到底都在提城镇化，到底怎么做，还不是很清楚。但是房地产的前途是光明的，怎么做还是需要研究的。谢谢！

　　主持人：其实政府的调控希望能够进行一些深层次的改革，这件事情是不容易的，总理在两会的时候说到让房价回归到合理的价位。怎么叫合理呢？如果回归到合理价位，对中国经济是不是真的是好的呢？刚刚赵总说地产业可能成为接下来拉动的一个引擎，那实业怎么办，如果重要的经济没有实业做支撑的话，它的未来又在哪里，这么说的话，地产业的调整并不是一个楼市的问题，可能还是一个重要经济小循环，大循环的问题。

　　赵汉忠：关键的问题就是地产行业好不代表实业会不好，因为地产好了，税收就多了，然后没有更多的行政干预，大家生活的很舒畅，创业就多了。这个资本是会流动的，现在调控了地产，但是你发现你的实业更糟糕。地产是一个产业，让它按照市场规律去发展更好。并不是说地产好就要把其他的行业牺牲掉，不是这样说的。

　　主持人：现在主要是实业太困难了，有点钱绝对不投实业。前些时候有个朋友说千万不要投制造业，因为社会的折旧可以把资金压死，很多的投资不往实业里面去，这可能是另外一个问题，中国经济要进入一个健康的，稳步的良性循环。

　　赵汉忠：过去的十年地产行业，包括有些地产投资，它获取的利润的确是高了。

　　主持人：暴力。

　　赵汉忠：但是后面再不会出现这样的情况了，这样的话干实业的人和干地产的人就平衡了，原来地产可能会有暴力，拿了一块土地就赚钱了，后面不会出现这样的情况了。

　　主持人：作为一个消费者我最开心的是听到从地产的老总的嘴里面的，希望房地产业真正按照市场的规律去发展。但是这句话实践起来很难，但是我看到了中国房地产业的成熟，今天我们听到嘉宾说，其实房地产的企业希望房价利润是一个稳步发展的，跟中国经济的发展，和中国城镇化的发展一致，这是一个理性华的判断。听听陈总怎么说？

　　陈志华：中国房地产业不可能在中国的社会经济里面独善其成。所以我觉得中国经济平稳的、综合的平衡的发展是很重要的。几年前我搞总部园区的，我发现一个问题，有些老板他们一旦碰到房地产，钱多的去买地，钱少的去炒房，然后就后悔了，前半辈子做制造业亏死了。现在虽然说房地产的利润已经下降了，横向比较一下，和其他的制造业比较一下，我们的利润率还是偏高了，这样的话还是会让很多资金没有去处。现在有很大的一个变化就是制造业还能维持，尽可能去搞房地产，虚拟经济这块搞的越大，不搞实体经济怎么行？我很理解中央的限购政策，它是用一种行政手段抑制了房地产短时期的快速发展，但是我们希望政府能够更高明一点，在抑制房地产快速发展的同时，能够出台一些配套的完善的政策，让其他的实体经济的产业发展起来。

　　现在的环境还是很差的，这是最主要的问题。现在看来，这种体制如果再不进行转变，现在各地政府已经表态，我办的事情和我手上有的钱是不一样的。在这种情况下，新的政府不把财政体制做一个新的调整，把大量的税收还一部分给地方，这样实体经济上不来的。我们只是希望在房地产调控政策当中避免房价快速上涨，给其他的产业有好的空间，让它能够起来。我希望我们企业稳步发展和中国经济同步发展。

　　从和谐社会的角度来说，我在复地集团和中西部的几个老总说，你们有很大的机遇，中西部正好是产业的转移。从保障房的问题来说，从长三角，包括北京来说问题很大，因为在中心城区已经没有地方去建保障房了，而我们很多的需要保障的人员都要住到很远的郊区，因为城市里面社会化服务需要这些人来做，因为政府有很多的医院、学校等等这些在郊区没有，就出现了很多保障房建了很多没有人用。如果在中央政府的推动下能解决这个问题，在有钱人住的房子和没钱人住的保障的房子距离不远，这对整个社会的就业来说还是很有利的，这样的情况下，如果政府把保障房的政策做好，因为很多地方不统一，这是我们关注民生，整个社会和谐最关键的地方。

　　主持人：我们听听朱总的判断。

　　朱昌宁：我接着陈总的话说。刚才讲到一个房产商，大家前一阵子房价暴涨，老百姓怨声载道，说房产商是黑心的，因为他们追逐暴力，弄的房价居高不下，弄的老百姓民不聊生。其实作为房产商来说，非常希望一种正常的行业发展，包括它的资金的配套，包括它的一个政策层面的基本稳定，包括一个平均利润率，还有稳健的增长，这一系列的东西是非常明白的。

　　刚刚讲到保障房为什么建到郊区去，不建到城区，除了城区没有土地，即使有土地愿意这么做吗？政府还是要得多弄点钱呀，政府也要过日子，我们接触的地方政府的官员也很多，不可能这么做的。这里面有许多的问题可以研究，也有很多很好的解决办法，大家可能更多的去看看日本怎么解决这个问题，看看人家东京怎么这些问题的？巴黎怎么解决这些问题的？不是没有问题。

　　所以我觉得我们对于房产这个问题，还是希望政府多多的尊重经济发展的规律，房产也有它自己发展的规律，它是整个国民经济当中重要的组成部分，还是尊重一下市场的选择。我们现在很多政府，特别是发达地区的政府都是强势政府，比如北京、上海肯定就比武汉的政府更加强势。比如像我们苏州政府就非常的强势，因为它的钱比较多，GDP的增长速度在全国所有城市当中老四老五吧，人口不多，经济发展的水准比较高，这种政府的强势是可以办大事的，但是往往许多东西是违背经济发展规律的，违背房地产发展的规律的，它不去谈这些问题，它就认为政府该怎么做就一定是合理的。事实上从这几年走的路来看，中央政府包括地方政府对于这一块的研究是很不够的，他们没有往深处发展，为什么不能做一个更加长远的规划？因为他们受到政治体系的影响，好日子先过，后面就不管，自然会带来一系列的后果。

　　另外一个户籍制度，一方面说中国城镇化是一个必然的发展趋势，十二五规划就重点讨论了城镇化问题。我们希望政府真的多研究一下经济发展的规律，也不是哪一个行业就不能做了，去看看德国，为什么这么多年以来，二战以后它的制造业就这么发展的，德国经济主要是欧洲经济，世界经济的发动机。它的房产也没有暴涨，也没有不发展，要说和谐社会，德国倒是蛮和谐的。我们最近去考虑它的职业教育，这些方面都做的非常有条不紊。我们往往是一波子人有一波子人的主意，对于我们中国人口这么多的地区，差异化这么大的情况，我们怎么去研究一系列的经济发展规律？怎么解决随之带来的政治体制的改革？

　　主持人：刚才我们听四位嘉宾在谈的中间，我试图让他们一个问题一个问题清晰的谈确实是不行的，因为很多行业都是有关系的，一系列的东西都是相关的，是说不清楚的，这个时候怎么办？刚才朱总说期待政府怎么样去做。其实我记得今年亚布力冬季论坛的主题是坚信市场的力量，这时候还是要齐心协力把市场的力量做出来，对政府的制约更大一点，这个楼市能按照市场的规则来走。最后谈一个问题，接下来房价是一个什么样的走势？从复地陈总开始说。

　　陈志华：房价的走势还是看政府的调控政策，这是肯定的。因为大家都看到了嘛，实际上从2010年开始出了很多政策，不见效，最后就上了限购了，限购上了以后果然见效了。所以说它这个限购取消不取消对房价的影响很大，我也跟筑建部的很多同志交流，限购要取消，肯定要把后面一系列的问题要想好，最主要就是抑制住宅的过度投资，如果这个政策做不好，限购肯定不会取消。因为房地产跟政府的政策是太密切了，我们房地产开发的整个环境都是在跟政府打交道，所以政府的政策决定了房价未来的走势。但是我觉得现在的政府，未来的政府不可能一上来就把限购放了。从我本人讲，从国外发展到现在，跟中国发展一样，房价肯定要涨，涨的最理想的就是平稳的上涨，所以我感觉限购取消以后综合配套效果决定了房价的走势。

　　主持人：听听赵总怎么说？

　　赵汉忠：我们简单称房地产为不动产吧。的确不知道它到底涨还是不涨，但是我有个想法，如果我们国家政府还那么强势，市场规律不能充分的发挥，我们所有经济政策，发的货币，它的效率使用不高的时候，不动产一定是长的，货币一定是贬的。

　　主持人：朱总。

　　朱昌宁：房价这个东西有涨有跌。从空间上面来说，不同的房子有可能有时候涨，有时候跌，从时间上面来说也是的，一段时间内可能会往上涨，一段时间内可能会跌下去，但是暴涨是不太可能的。保障房已经占了一大块地，原有的地没有多少，当现在的这些存量房基本卖完的情况下，带来的是房涨地涨，但是我相信总会要采取一些措施的，包括土地制度也会随之而来，在一段时间内有上涨的可能性。

　　陈海淳：我的观点是这样的。本届政府里面房价不可能有太多的突破，总理也表过态的。但是下一届政府很难讲，取决于政策，取决于世界经济形势，中国经济形势特别不好的话，房价放涨的情况也不是没有的。但确实一句话，处理房地产的问题是考验下一届政府智慧的。

　　主持人：听完了以后有一个感觉，就是十八大召开之前，房价到底怎么走？可能从政策面来说是一个维持，在这个状态下谁说了算呢？没准由各位想投资买房的那些刚需们说了算，这作为市场的力量已经压不住了，最终决定的力量可能还会回到消费者中间。

　　下面给在座的各位一些机会，希望大家提问。

　　提问：我是武汉晨报的房产记者。赵总刚才讲了一些关于世界经济和房地产的关系，特别是资金的流向的问题，最近TCL(微博)在武汉拿了一块地，我们作为房产是有一定的意外的，像这种情况的话，很多非房产的企业一定要去进，到底是不是一定互相没有影响的？第二个问题问一下陈总，今年我们武汉市经济的发展情况是可以的，但是是低于我们的预期目标的，您觉得武汉下一步对于楼市的策略上也会放松一点，影响武汉房价走势的因素有哪些？

　　赵汉忠：TCL进房地产，它可能在房地产最热的时候没有进去，它想要进房地产的行业，觉得现在是时候了，现在的土地市场是先行的，所以它进去。我自己来说，现在的竞争足够充分，证明行业的整合还是有必要性的，如果都进的话有可能使得宝贵的资金的资源过渡的倾向于地产，实际上对国家长期的发展和后期的支撑是不好的，不健康的。但是我认为市场会解决这个问题的，进来多了就会有死掉的人，就会有经验教训，就会转到做实业。

　　陈海淳：其实武汉市上半年的经济成长是非常好的，武汉市新一届政府搞了一个叫工业倍增计划，其实产业对房产的支撑是毋庸置疑的。有很多很好的楼盘都卖的很好，很多都是产业发展的机遇，从这点上来讲，武汉市未来几年是属于黄金十年，有发展潜力，因为沿海城市生活成本大幅度提高以后，有很多产业不得不转移。如果这个产业发展很快的话，武汉的房价肯定是有所增长，但是武汉有一个很好的抑制房价是大量搞了城中村改造。如果没有这些城中村的地的话，房地产有松动的话，房价肯定要暴涨的，但是城中村搞的比较凶，两方面的力量在平衡。

　　政策上的判断很难说，虽然说房价上涨能带来利润，但是从经济角度来说并不希望房价涨的过高，没搞那么高之前，希望政府有更多的智慧处理这个问题，这也是房地产商的期望。

　　提问：我问一个问题，房地产企业家作为企业发展的问题，过去十年在座的企业家的企业都是发展很好的，抛开各种影响，你们在企业家的发展中做对了什么让你们的企业发展的这么好？在未来十年会做一些什么事情来延续这样的发展？请朱总回答一下。

　　朱昌宁：首先我们企业没有他们三位发展的好。这个板块的发展，从90年代到01年，02年，这十年当中，整个房子的发展有很大的空间，从房产公司真正的操作来说，其实绝大多数的公司操作都是很粗糙的，跟制造业相比，跟保险，金融相比，大多数公司都还是比较粗糙的，因此这方面，我们从房产公司的角度，我们公司还有一些别的行业，别的行业就很精细，你不精细就得亏。这样我们要反过来好好学，比如酒店，酒店有餐饮，这些就必须要很精细的去管理。所以要说房地产公司真正前面怎么做的好的话，操作方面要向别的行业好好学习。

　　第二个问题未来十年房地产公司怎么去走？就是一个模式问题。国外有很多房产商，老赵就是通过基金的方式，怎么样使专业化的分工，社会化的合作等等一系列的都要考虑的，考验我们作为房产商在目前整个形势不太好的情况下，正好应该来好好学习，学习国外的一些很好的操作的经验，这方面像星浩资本在这么做，万通在这么做，我们也在试图慢慢做一些探索。如果有这么清醒的认识，能够把这些好的东西结合在原来发展的基础之上的话，我们房地产业的发展就会发展健康，市场也会比较健康，对地产商整个素质的提高也是一个机会。

　　提问：我是楚天都市报的记者。我想问一下陈总，我关注到你们房子的价格，我们报社附近有你们公司房子，去年九月均价是八九千，最近一期的一个新品是1.3万，同在一个小区可能户型有差别，但是制造成本是差不多的，为什么价格差这么多，是不是开发商有暴力呀？

　　提问：我问一下星浩资本的赵总，您刚刚谈到了星浩资本和其他的房产商不同，有募集资金呀这些的，这种是不是一个未来房地产比较主流的方式，你们募集到的资金是不是来自实体经济的？

　　主持人：最后秦罗总说几句，罗总是香港瑞安集团的，做了非常多的知名的投资地产项目。请罗总说一说。

　　朱昌宁：罗总在国内比较早，也是在最著名的一个地方，就是上海的新天地。

　　罗总：对房地产我是非常看好的。我们国家的土地是不够的，还有我们的城镇化，因为有收入大家肯定要换房子，现在国家钱还是有的。对政府的限购是很粗暴的干预这个市场，因为房地产市场化走的太快了，基本的配套设施没有做好，要是我们现在下去，总理说房价要回归到一个合理，什么叫合理？合理是不是要回去分房子，我们既然决定要走市场化的道路，一定要让市场自己去调节的，但是有一些我们低收入的这些群体，要为他们建保障房，在香港50%以上的房子是政府建的，在新加坡是80%，我们没有，因为我们国家太大了。但是起码一个目标，20%，30%，40%这样子来平均。这个高档的房子就让市场去决定，他有钱要买，你为什么要去限制他。房产短期的看法其实政府有一点微调，所以这个利息掉下来，或者是首套房就给他，大家都去买房，这个刚性的需求是非常强大的，但是短期之内我还是不会觉得房价会涨的很快，主要是政府的政策不允许。

　　大家知道，习近平、李克强他们现在已经参与到政策制定的过程，我们国家的这些政策是非常有效率的，我还是感觉我们这些中央领导，他们是很敏感，要是国际形势不好，肯定会放松。因为房产是一个非常重要的内需，这个会拉动我们经济，但是当然08、09年的四万亿没有可能，所以我觉得微调可能会继续发生，但是房价短期上涨不会有太多机会。如果你要买来自己住的，现在是非常好的时机。

　　主持人：请两位嘉宾简短的回答一下刚才的问题。

　　陈海淳：第二期价格没有那么高，因为限价以后算的价格嘛，不是我们算的。再一个，不是说这一次的价格高了，因为上一期的那个点武汉房地产发展都不好，价格也不高，第一期的房地产楼都还没有建好，从去年11月份开卖，到现在所有的房子已经全部卖完了，应该说是我前一期的价格给低了。包括现在买，像武汉市这种地段一万多一定是没有问题的。

　　赵汉忠：星浩资本是一个新的模式，它只关注城市综合体，它也不做住宅，单独的住宅是不做的，只做类似于万达广场民企的总部。投资者都是一些投资机构，也有做实业的，他赚了钱以后现金要高频率的使用，所以进行投资，大概是这么一个情况。

　　主持人：最后我做一点声明。我记得中国建筑集团的董事长孙总，应该在地产业非常有名的，他的旗下有中海地产，当时我问他买楼怎么买？他就说，第一是地理位置，第二是位置，第三还是位置，第四还是位置。在他公司怎么上市的时候，他告诉他公司所有的员工，你们那一点钱千万别去买股票，买一点房子吧，他走的时候，公司的人都特别感谢他，今年两会的时候，我们杂志社办两会沙龙，我又请他，我说孙董事长给我们讲讲房市吧，他说讲不清楚，现在都是政治市了。

　　今年的主持是2012年的中国楼市，2012年在这里代表着不确定性，刚才各位都给大家提出了非常多的建议，只是代表本人观点，不是本论坛的观点。房地产有风险，投资需谨慎，感谢各位的参与，感谢各位的聆听。谢谢！