“中国发展高层论坛2012”年会于2012年3月17-19日在北京钓鱼台国宾馆举行。上图野村控股株式会社常任顾问氏家纯一。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2012”年会于2012年3月17日-19日在北京钓鱼台举行。野村控股株式会社常任顾问氏家纯一在演讲中表示，地方政府应当被允许发行视频：氏家纯一：地方政府应当被允许发行地方债媒体来源：新浪财经地方债，同时对房地产持有应当进行征税。

　　以下为演讲实录：

　　氏家纯一：非常感谢能邀请我来就房地产市场话题进行分享，非常荣幸能够再次来到中国发展论坛。首先来谈一谈日本美国和中国的房价问题：

　　来看一看在日本美国和中国的房价，在泡沫期的变化。美国的房价从上世纪90年代到2007年增长的幅度比日本在80年代到90年代初期的增长幅度还要大。中国在21世纪前十年的中期房价增长，看上去不是特别明显及但是中国房价城市百分之比的变化是非常显著的，有些人说现在的情况比官方的数据可能要严重得多。

　　首先导致的原因是什么呢？首先是宏观政策组合的角色。日本的政策主要倾向于通过和国际合作，稳定国内经济来进一步稳定美元币值。美国呼吁日本去刺激国内的需求，这样就使得日本国内货币政策非常宽松。这样的宽松政策和紧缩性的财政政策，带来了非常不平衡的政策组合。而紧缩性的财政政策又导致了新发行的日本政府债券的不足，减少银行的投资选择，让他们更多的进行高风险方面的投资，包括进行房地产方面的投资。

　　日本银行一方面是要保证整体价格水平的稳定，但是并没有特别注意到资本价格上升这样的一个事实。就像红线显示的，在1987年年底整个的折现率，2.55的折现率以后，日本银行基本到1989年之前基本没有改变基本的折现率。

　　在这三年当中，日本的地价上涨了13%，比同期的消费价格指数1%的增长超过10倍以上。美国1990年到2007年的房地产泡沫，最多的是对经济环境的过分自信，或者是过分信心造成的。主要是包括信息技术的革命等等，这样就带来了长期的资本流入以及长期利率的下降。而美联储不愿意在那个时候就戳破，恢复的是帮联邦资金的储备利率，从2003年到2004年基本保持了一年1%的低水平，同时房地产的价格和股市出现了大幅飙升的情况。所以说美联储应当存在一定的责任，没有从日本的教训当中学习经验。

　　货币方面的数量一些指标，也需要我们特别注意。就像红线显示的，在日本出现了两位数字的增长，而在泡沫破灭之后，货币供应迅速的收缩，这样就给经过带来了更多负面的压力。实际上我们2005年到2009年，从灰线当中可以看到美国同期的货币类似的波动情况。

　　第二个就是影子银行体系扮演的角色，向房地产输入贷款里面。在日本三个和房地产相关的产业，非银行机构房地产和建筑行业整体的接受贷款量，在泡沫期整体银行占到了25的水平，如果我们算上从银行贷出的住房低压贷款，以及政府住房项目，占总贷款的水平大概超过50%。

　　房地产相关的银行贷款包括住房贷款，在中国也最近出现了大幅迅速的上升。现在可以看到，现在大概只占了整个银行贷款的20%的水平。这样的一个数据并没有告诉我们哪些通过由地方政府，顺利的投资，投资平台发出的信用流入房地产的部分。因此一个合逻辑的解决方案，就是地方政府应当被允许发行地方债，同时对房地产持有应当进行征税。

　　如果这样的一种资金另外可获得的途径被认为是合适的，第三点就是我们能不能提前找到这些房地产泡沫出现的信号呢？有一些经济学家他们开发出了一系列的金融的指标，评估对于房价是不是和经济价格是相辅相成的。主要包括房地产相关的贷款占整个银行贷款的比重，以及价格收入比或者是价格租金比。

　　中国的这些指数，实际上已经超过了正常的水平，超出了正常的经济理论认为合理的水平。北京的住房可支付率，价格收入比已经超过了20倍，这比1990年东京房价达到顶峰的价格要高得多。因此对这些指标进行密切的检测，可以给我们提供非常好的早期预警的信号。

　　房地产泡沫破灭之后影响，基本上和相关的泡沫背后资产地产的价格，占GDP的比重是相当的。在蓝线当中可以看到，十五年是一个下降的趋势。这些曲线显示了从土地价值的下降所带来资本的损失，实际上要比相关股价下降大得多。我们从这些经验当中学到什么呢？首先这种不平衡的政策组合尤其是货币政策扮演了一个重要的角色。第二点也对整个房地产放贷产生误判，如果只对银行业的贷款进行分析。

　　第三早期的信号是很容易被错过的相关的泡沫之后的深度和广度影响，和相关泡沫背后的真实土地价值，和世界经济的比例是正相关的。中国的房地产价格上涨，在过去几个月出现了下降的趋势，在有些大城市出现了一些下调的信号，现在这些政府已经开始对货币政策进行微调可能更趋向宽松。日本的经验告诉我们，可能会有一个房地产泡沫减退的误觉。

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