“中国发展高层论坛2012”年会于2012年3月17-19日在北京钓鱼台国宾馆举行。上图为“房地产市场的困境与转机”论坛全景。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2012”年会于2012年3月17日-19日在北京钓鱼台举行。以下为“房地产市场的困境与转机”论坛实录：

　　主题：中国和世界：宏观经济与结构调整经济峰会

　　时间：2012.3月17日(下午)

　　地点：钓鱼台国宾馆17号楼

　　罗康瑞：我们马上就要开始。女士们先生们，欢迎参加我们今天关于中国房地产市场的这样一个环节，我想今天这个分组是非常有意思的一个讨论，而且我也很容幸能够来主持这个环节。我们的是讲房地产市场的困境与转机？为什么讲这个？我们国家的房价过去两年涨的非常快。这样的一个做法会怎么影响我们的经济？我们的解决方案在那儿？建保障房是否是解决方案的核心所在？如何来筹钱？我们有很多尊贵的演讲人，首先跟大家介绍一下莱斯利·诺克斯他是高富诺集团的董事长，她在机构的资产管理方面有很多的经验，请她首先来发言。有八分钟的发言时间。

　　莱斯利·诺克斯我高兴能够参加今年的中国发展高层论坛，这是我第一次参加这个论坛，很有意思，实际上这也是第一次设立了专门讲房地产行业的这样一个场合，我想房地产行业对于整个经济是非常重要的，因为这个行业还带动了其他的一些行业，包括建筑、钢材、水泥、内饰，以及家装和各个行业。另外一个原因很重要是因为它是我们居住的场所，所以房地产成为一个国家传统积淀的一部分，我想这个国家的建筑有特色，质量好，也会使这个国家在游客心中留下印象对于中国史上最大的迁移中，我想住房和房地产应该是非常重要的一个问题。

　　房地产跟其他的一些产品相比都可以进行商品化，由于这样的特性，我们有时候会忘记它的实质所在，我不会跟大家来讲一下金融微机，我们早上已经讲了很多金融危机的情况。我想在这个过程中，很多人他职责的时候都矛头指向印痕，包括政客，包括银行家，他们的一些措施不当，或者是他们的薪酬水平太高等问题。

　　在美国房地产的价格增加有一段时间是不可持续的，导致市场中充斥着低水平，低质量的房地产项目，另外西班牙和希腊也显示了在一个不稳定的宏观经济情况下，房地产行业有多么的脆弱，所以有很多的公司、银行，他们在受到利益驱动的情况下，降低了他们借款成效的标准，也更多的来进行放贷，这个放贷又推动了房价进一步的上涨，更多的投资者被吸引进来，这又导致有更多的建筑活动。我想对于GDP的影响是非常深刻，而且是非常快的。因为有很多的建筑行业是能够带来税收的创收，能够为政府带来效益，对于宏观经济层面来看，我们看到影响也是深刻长远的。供大于求的房地产市场需要很长时间才能消化，而不断下跌的房地产价也会影响消费者的资产保有量，财富所有量。我们从金融危机中学到的教训就是要看我们之前的失败教训。我们公司在对于房地产价格的关注方面，采取一个全球性的指标，我们用了一个自己内部的标准来监测这个市场的发展，我们认为OECD，各个银行，包括商业银行，都应该采取我们这样的方式。我们在这个过程中看到了很多的繁荣和箫条。

　　我们从康熙皇帝器件我们公司就已经成立了，创立我们公司的家族，最早就已经在11世纪，在就已经达到非常显赫的地位，很自己的我们是一个持长远态度的公司，这也是为什么目前为止我们还能够存续，因为我们比较传统，而且我们认为OECD也应该用长远的眼光来看，我们看建筑质量并不是非常好，而且地理位置也不是非常的好，有很多是因为在金融行业出现繁荣之后，吸引了这样一些盲目的房地产投资，在金融危机发生前的一些年里头，金融行业的这些投资也是不动产行业发展的一个诱引，推动力量，在中国房地产的发展主要是因为经济的驱动，我们在这个过程也停到资源的错配，我们的一个观点就是房地产发展的非常快，导致长期价值的基本原则没有得到尊重，也导致产生了很多的风险，我们自己的这样一种长远的看待事物的方式也体现在我们的一些商业活动中，我们认为，首先设计是非常重要的，因为不动产能够给人们一个居家的感觉，这样一个感觉能够吸引工人和企业，将他们的企业座落在这样的房屋里。

　　第二建筑质量也非常重要，中国有这样的一个紧迫的任务，就是要使农村人口有加可居，但是有些建筑质量非常差的楼宇，我们知道英国当房屋现在的保有量都是在很短的时间内建造出来的，尽管有额外的一些成本，但是我们也认为房屋应该能够持续至少100年，能够100年不倒，所以这不是一个理想，而是我们应该实现的现实。

　　第三，高质量的公共场所也是非常重要的，因为人们需要这样的一个场所来进行放松、社交、体育运动。楼宇的可达性必须是非常重要的考虑，我们在城市里头的楼宇都应该很方便的就能够通过公共交通系统到达，另外人行道也应该给它一个非常重要的地位。我们认为所有建楼宇的地方，都应该考虑必读，同时考虑多用途，中国在20年之后，我认为会成为一个非常重要的经济体，我们在这个城市的建造过程中，必须要能够很好的来响应这样一种趋势。

　　中国目前正在建大概2600万套保障性的住房要在5年内建成，我想这是世界上最大的一个安居工程，我们跟基金会也在进行研究，做保障性社会住房的研究，在OECD这样的一个比例，大概是占整个房屋保有量的30%，我们看到，英国的一些地方，有30%的住户，实际上也是可以归为保障性，或者说社会性住房的租户。现在我们这块有很多的经验可以来借鉴。

　　社会保障性住房一般都是在比较远的地方，但是我们现在认为，必须要有好的一些配套设施，包括能够很好的来配套生活用品，另外还要有很好的维护和管理，也要能够保证这些居民能够随着时间的推移，增加自己的收入，我们保障性的住房专业的管理，为住户也为社会创造福利。

　　我刚才讲到我们社会里头房地产行业的一个重要性，我想讲的是，房地产不仅仅是金融资产，不仅仅是维系金融增长的一个方式，而且不仅仅是创收的一个方式来源，我认为它可以是所有这些的一个组合，而且它最后是为了满足人类的需求而产生的，中国在这个过程中是创建自己的一个留给子孙后代的传统。这需要很多年的时间。我希望你们跟我有一样的看法，我们这样的一个不动产应该持久的为我们子孙后代造福。

　　罗康瑞：感谢你跟我们分享你的经验和想法，接下来我们想请蒋卫平董事长，他是建材行业最重要的十大人物之一。而且企业文化杰出奖企业的获得者。

　　蒋卫平：尊敬的各位来宾，各位朋友在经济社会高速发展和人均收入大幅提高的，房地产行业已经成为支柱行业的风向标之一，同时成为中央十分关注的民生问题，我们集团在过年的深化改革和调整中，从上世纪开始先后建立了各类房地产项目50多个，开发建设规模累计达1000万平方米。

　　第一、“顺势而为”是开发企业生存的前提，我是市场经济的坚定拥护者，同时我也认为，当前房地产行业的宏观调控政策，虽有个别市场逻辑不准确之处，但是政府对市场的制订自有其逻辑和出发点，目前房地产的困境是因此限购、限贷等政策的因素，深层次的根源在于通过宏观调控解决市场化和保障性的平衡。宏观调控成为伴随房地产行业成熟与发展的长期现象，因此房地产行业应该顺也大势、营造小势，发挥优势、最终做成实事。

　　第二、结构调整是发展的基础。作为资源依赖型行业，开发用地对房地产企业具有不言而喻的战略意义，尤其在宏观调控阶段，在什么区域拿到土地？以什么节奏拿地？自2004年831大限开始，我们集团开始认真的研究土地储备课题，2008年全球金融危机爆发后，我们确定了包括土地结构调整，和产品开发结构调整在内的两个结构调整的战略原则。从而及时调整当地开发，以确保正确的导向和应和市场需求，我们进一步建立了在北京，以保障型住房开发为主，在外府重点钢需市场的机制和原则，从目前的现象看，等多个省市自主区的发展。同时我们认为，限购住宅，仅保障性住房来讲，我们是开发最好，体积最全的开发企业，并配件了四个廉租房项目，累计开发450万平方米。

　　在发展的过程中，又发展了房地产行业和不动产投资午夜。我们依托资深的水泥、房地产开发、物业 投资与管理的产业链上下联动，功能递延，供应快速的独特优势。同时2009年在香港上市，去年在上海A股上市，以及20年的行业优势。

　　进一步强化监管质量力度，以更加坚定、优秀开发企业的信心。鼓励更多有实力的开发企业，为实现国人住有所居的目标。

　　好水快流是房地产开发的持续保障，房地产开始同时也是资金密集型行业渠道下，是检验企业综合能力问题，是检验企业整体管控水平问题。根本上使企业尊重客观规律，确保产品品质的情况下，通过加速资金使用效率，实现开发利润。机遇集团坚持快退化，快建设、快销售的好水快流方针。并以此作为评估、审批、旗下、持续储备开发用地的条件，不仅使用快速回流，而且使用开发、优秀的储备良性机制。

　　住宅产业化是探索方向，刚刚过去的2011年，是我国住宅产业化发展历程中重要的一年。北京金鱼(音)集团，作为北京市首个国家住宅产业化基地，我们积极发挥核心产业链优势。充分用好自身所拥有的国际级企业技术研发中心，甲级设计自治、一级专业分包自治装修企业，全力打造具有自身、特色、自主品牌的住宅产业化产品。

　　各位领导、各位来宾朋友、中国经济的稳步发展，城市化进程的不断推进，以及住房需求的刚性增长，在可预见的未来，必将是房地产行业发展的重要支撑力量。随着中央宏观调控政策，累计效应逐步释放到位，中国房地产发展的道路会越走越宽广，最后预祝论坛取得圆满成功，谢谢各位！

　　罗康瑞：谢谢蒋总分享我们北京金鱼(音)集团在北京发展以及在全国发展的经验，下面请出野村控股的顾问氏家纯一先生，他也是日本证交所以及其他机构的理事长和董事，下面请出氏家纯一先生做出发言。

　　氏家纯一：非常感谢能邀请我来就房地产市场话题进行分享，非常荣幸能够再次来到中国发展论坛。首先来谈一谈日本美国和中国的房价问题，

　　来看一看在日本美国和中国的房价，在泡沫期的变化。美国的房价从上世纪90年代到2007年增长的幅度比日本在80年代到90年代初期的增长幅度还要大。中国在21世纪前十年的中期房价增长，看上去不是特别明显及但是中国房价城市百分之比的变化是非常显著的，有些人说现在的情况比官方的数据可能要严重得多。

　　首先导致的原因是什么呢？首先是宏观政策组合的角色。日本的政策主要倾向于通过和国际合作，稳定国内经济来进一步稳定美元币值。美国呼吁日本去刺激国内的需求，这样就使得日本国内货币政策非常宽松。这样的宽松政策和紧缩性的财政政策，带来了非常不平衡的政策组合。而紧缩性的财政政策又导致了新发行的日本政府债券的不足，减少银行的投资选择，让他们更多的进行高风险方面的投资，包括进行房地产方面的投资。

　　日本银行一方面是要保证整体价格水平的稳定，但是并没有特别注意到资本价格上升这样的一个事实。就像红线显示的，在1987年年底整个的折现率，2.55的折现率以后，日本银行基本到1989年之前基本没有改变基本的折现率。

　　在这三年当中，日本的地价上涨了13%，比同期的消费价格指数1%的增长超过10倍以上。美国1990年到2007年的房地产泡沫，最多的是对经济环境的过分自信，或者是过分信心造成的。主要是包括信息技术的革命等等，这样就带来了长期的资本流入以及长期利率的下降。而美联储不愿意在那个时候就戳破，恢复的是帮联邦资金的储备利率，从2003年到2004年基本保持了一年1%的低水平，同时房地产的价格和股市出现了大幅飙升的情况。所以说美联储应当存在一定的责任，没有从日本的教训当中学习经验。

　　货币方面的数量一些指标，也需要我们特别注意。就像红线显示的，在日本出现了两位数字的增长，而在泡沫破灭之后，货币供应迅速的收缩，这样就给经过带来了更多负面的压力。实际上我们2005年到2009年，从灰线当中可以看到美国同期的货币类似的波动情况。

　　第二个就是影子银行体系扮演的角色，向房地产输入贷款里面。在日本三个和房地产相关的产业，非银行机构房地产和建筑行业整体的接受贷款量，在泡沫期整体银行占到了25的水平，如果我们算上从银行贷出的住房低压贷款，以及政府住房项目，占总贷款的水平大概超过50%。

　　房地产相关的银行贷款包括住房贷款，在中国也最近出现了大幅迅速的上升。现在可以看到，现在大概只占了整个银行贷款的20%的水平。这样的一个数据并没有告诉我们哪些通过由地方政府，顺利的投资，投资平台发出的信用流入房地产的部分。因此一个合逻辑的解决方案，就是地方政府应当被允许发行地方债，同时对房地产持有应当进行征税。

　　如果这样的一种资金另外可获得的途径被认为是合适的，第三点就是我们能不能提前找到这些房地产泡沫出现的信号呢？有一些经济学家他们开发出了一系列的金融的指标，评估对于房价是不是和经济价格是相辅相成的。主要包括房地产相关的贷款占整个银行贷款的比重，以及价格收入比或者是价格租金比。

　　中国的这些指数，实际上已经超过了正常的水平，超出了正常的经济理论认为合理的水平。北京的住房可支付率，价格收入比已经超过了20倍，这比1990年东京房价达到顶峰的价格要高得多。因此对这些指标进行密切的检测，可以给我们提供非常好的早期预警的信号。

　　房地产泡沫破灭之后影响，基本上和相关的泡沫背后资产地产的价格，占GDP的比重是相当的。在蓝线当中可以看到，十五年是一个下降的趋势。这些曲线显示了从土地价值的下降所带来资本的损失，实际上要比相关股价下降大得多。我们从这些经验当中学到什么呢？首先这种不平衡的政策组合尤其是货币政策扮演了一个重要的角色。第二点也对整个房地产放贷产生误判，如果只对银行业的贷款进行分析。

　　第三早期的信号是很容易被错过的相关的泡沫之后的深度和广度影响，和相关泡沫背后的真实土地价值，和世界经济的比例是正相关的。中国的房地产价格上涨，在过去几个月出现了下降的趋势，在有些大城市出现了一些下调的信号，现在这些政府已经开始对货币政策进行微调可能更趋向宽松。日本的经验告诉我们，可能会有一个房地产泡沫减退的误觉。

　　罗康瑞：我们最后一位演讲人是巴曙松(微博)教授，他是国务院发展研究中心，金融研究所的副所长。也是中国银行业学会的首席经济学家，欢迎巴先生。

　　巴曙松：谢谢，在这个会场是讲金融。我们搞金融的讲房地产，所以就谈一点看法。现在谈房地产的转型，直接的推动力是近期房地产一系列调控的措施。在理解调控政策方面，不能仅仅理解为对房价的打压，包括有一揽子的措施，包括一个给房地产区域投资化，以及重点是满足刚性需求的重要表现。

　　我们可以分为许多需求。第二个推动力量就是中国跟城市化快速推进，和人口重新分布。在2011年中国的城市超过50%是带有标志性的一个指标，从趋势来看，我们城市化的过程还在推进。每年还是差不多上升0.8个百分点。城市群的形成和城市人口重新布局也使在城市里面房地产需求量出现明显上升。

　　我们看到从整个城市化推进的进程，未来中国还会产生更多特大城市的大型城市。这些部分房地产的供给方面是主要的矛盾。刚才几位专家都谈到了区域的调整，其实很多跟随着这些产业，从发达地区向中西部迁移，也使得这种区域格局的调整，为房地产发展开拓了一个新的发展空间。

　　我们看到现在的一线城市，这些限购销售回落的比较快，但是总体的房地产投资数据还在比较高的位置，跟区域结构的转变有直接的关系。同时从去年开始，保障房大量的建设，一方面对商品住房回落有影响，同时也加速了在房地产市场一个市场轨和保障轨这样“双轨”体制大致的轮廓成型和合理的分析。

　　总体来看我们也研究过日本早期的，不同城市化阶段的，市场主要的，主打的保障房和市场商品住宅的比例。在城市化启动的初期，日本房地产占相当大的比重超过一半以上。如果我们三千六百套全部建成，到2015年底，我们保障房的忖量大概占比就达到了30，这可以弥补前一阶段保障房建设的缺失。

　　从2012年的情况看，大概保障房预计新开通的目标700万套，2011年的保障房在2012年进入后续的施工期，加上新开工的700万套，2012年会进入保障房施工和竣工的高峰期。

　　这对于形成市场轨和挑战轨“双轨”运行和合理分工，和下一步的调整，房地产正确定位有很大的重要。从转型的第二个方面来看，中国的整个房地产市场非常的分散，所以这一轮的转型和调整，会有细化、专业化的提高。我们看到2011年全国地产的销售前20强，他的市场占有率，已经开始从最开始的10%不到，现在已经逐步上升到了25%。不同的地产商策略开始出现差异化，我们既看到了做量的，布局核心城市，中高端楼盘的高增值。

　　第三类就是强调普通住房开发销售，多业态的尝试。

　　第三个转型的方向，就是房地产金融产品，在2012年会有明显快速的发展，资金来源会定向多元化。2008年，2009年的这些规模很大，贷款规模也很大，但是期限基本上是三面，今年也是信托管控的高峰期，在销售没有明显改善的情况下，房地产金融的服务业，房地产金融能力也开始成为房地产行业的核心竞争力。

　　所以把金融人员放到房地产来讲，一定要找到一个理由。2012年我认为是房地产金融启动之年。

　　第四个就是区域分化。已经披露年报的上市公司，从他的一线城市，三四线城市的土地布局情况看，分化已经开始越来越明显。从土地出让的区域结构和土地出让金的比例看，中西部明显的上升，沿海不是影响比较大。

　　从中国的城市化推进来看，尽管现在房地产调控面临的压力还比较大，但是从长期来看，传统住宅开发还是有比较大的成长空间。

　　一个可以比较的数据，就是在2010年的数据，我们城市家庭住房套数里在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右，成套的住房和现在城市相比还是有一个缺口。在这个缺口达到1：1消失之前，供给是主要的问题。所以传统住宅开发的空间，还是有比较大的生产空间。

　　从这些一线的城市来看，从国际经验来看，在一线城市的商业地产未来成长空间开始显现。从住宅不同商业地产起步期往往比较晚，但是持续时间就比较长。国家经验表明，在人均GDP3000—8000美元往往是商业地产的起步期，八千美元以后到了一个加速发展期，到两万美元以后进入一个成熟期。在起步期新增的供应往往比较快，目前总体上处于起步期。一线城市开始进入一个加速发展期。

　　目前我们商业地产基本的情况，零售物业里面大部分还是低端的。写字楼里面甲级写字楼占的比较小，在仓储业的仓库里面，70%修建90年代以前。这几个方面有一个巨大的商业市场的需求空间。

　　可以看出世界大城市的比值在5%—20%，而我们中国一线城市只是46%，所以往往一线城市的商业用地，目前开始凸显他的成本空间。从北京的情况看，从具体的数据看趋势已经开始显现。从土地成就结构可以看出房地产行业业态多元化趋势已经越来越明显，谢谢各位！

　　罗康瑞：谢谢我想问一下我们的讲话人，我们刚才讨论的这些问题，讲到这些调控措施是否太严厉，太苛刻了，我想请各位评述一下。

　　莱斯利·诺克斯：我之前也讲到中国有一个非常大的安居工程，我想执行的速度和节奏方面是有很多的挑战和压力的。可能一做的不好导致情况不可控，我想目前还是比较恰当的。这会有一些放松，但是不会很快。所以对于市场的这样一种干预是对的吗？

　　：我想这对中国来说是一个很自然的结果。我想你对这个局势非常的了解，您能不能评述一下对于房地产调控措施是否得当？

　　蒋卫平：作为企业来讲如何应对，市场需求如何变化这里是有一个对应关系的。所以现在大家都在讲房价，房价压下来没有，是高了还是低了，实际上这个房价有全国平均的房价，也有区域性的房价，还有某一个楼盘的房价。还有每个不同品种的房价，我赞成巴曙松同志的意见。在现在实际的情况下，中央调控了两年之后实际是刚性的需求逐步的显现出来。刚性的需求对于普通商品住房来说，价格房形的设计。现在我们卖的房子七八十平米一套的房子，或者是五六十一套的房子，卖的也非常快。比如说一百多平米，两百多平米，甚至更大的四百平米的房子可能卖就慢一点。所以怎么去看房价，或者是我们怎么适应？我认为所有的房地产开发企业，大事不可逆，小事可得。我们怎么顺应大势调整产品结构，刚性华需求肯定有，城市化进程之后，包括新就业的青年人增多的情况，对房子的需求肯定是巨大的。有些人不能买保障房就买一个普通的商品房，所以普通商品房的设计应该是面积比较小，功能比较齐全。再一个就是保障性住房面积也是宽泛的，包括经济适用房、公租房、廉租房这些房子价格针对的是不同的人群。很多可能是弱势群体，弱势群体要在公租房廉租房租住我认为也是非常合理的。我认为中央的调控，现在是正确的。

　　第二就是从中央财政、银行对保障性住房，就北京来说是非常支持的。利率应该说是比较低的，同时北京市政府对于保障性住房的建设，他的条件应该说政策是非常优惠的。包括土地出让金，免收政策。保障性作为开发企业来讲，也有一定的利润空间不是很大，但是要薄利薄销我认为也可以发展这是我对调控的一些态度，谢谢！

　　罗康瑞：我有两个担忧，第一个你怎么压制价格，打压价格低收入群体还是买不起房的。第二个担忧就是有一些限购放松的话，房价又会报复性的反弹，我想问一下氏家纯一先生，以及巴所长你们两位是怎么看的？

　　氏家纯一：我想做一个区分，第一个是控制房市的宏观措施，我想房地产不仅是金融资产，不动产、房地产对于很多家庭来说，他们最大的一个资产类别。我想不管宏观政策或者是货币政策怎么进行控制价格，特别是货币政策方面的调控，我们考虑一下八五年的时候，当时我们日元对竞价回家比发生了很大的变化，所以当时就有这样的一种对国内需求疲软的担忧，所以国内政府就通过房地产的一些措施进行促进消费。所以这就导致了房价的增加，货币政策是可以控制房价的增加。

　　第二个就是微观政策，比如说在限购方面的一些政策。按揭的比例、首付比例、是否能买第二套房的做法。我这些微观层面的措施也是有用的能够来进行调控。我想可能需要设计更多的宏观的一些政策，而不是更多的侧重走微观路线。

　　巴曙松：我想问的问题就在房地产调控里面，政府的调控工具是市场化还是直接管制的，以及他的效果。我想从短期来看要抑制它全都用上可能会有效果，但是从长期来看还是要凯撒的归凯撒。

　　在当前的阶段，中国主要的城市化还要大的推进，城市本身房地产供应还有缺口，所以我认为主要是供应方面的问题。把需求压下来之后，不能伤害到供给，如果大力的打击需求导致开发商也不买地也不开发了，当新的一轮市场复苏之后出现比较大的供给损害。本来是调控投资性的需求，结果伤害到了供给。我们从过去十年的情况看，有许多的调控总是导致房价进一步上涨。所以中长期看还是要市场化的手段，增加供给，鼓励开发商开发更多的产品，用竞争的方式抑制房价，而不是简单的限购。

　　罗康瑞：什么时候可以用市场化做这个事情？

　　巴曙松：现在供求关系基本盈利，应该说在刚性需求方面应该做一些调整。

　　罗康瑞：但是房产税肯定是建不了上千万套的保障房。

　　巴曙松：保障房看它的结构构成方面，真正需要地方政府掏钱的比重其实是很小的。非常大的比重可能是不同的地区，棚户区改造可能要很大的比重，原来很低现在建了之后不一定拿出钱过来。第二个通过适当产品的组合，像重庆通过一个平台融资之后，通过一层二层需要真正投入的并不多，所以我倒觉得保障房里面比较大的问题也在这里就是保障房的概念被泛化，现在通知到甚至连开发区的周转房都统计进去，所以要真正建市场真正需要的就是公租房、廉租房这些方面。第二个就是保障房建设，本身是保障系统，是在低收入阶层的一个社会辅助，现在在更大的程度上，因为要调控房地产市场，房地产投资可能会下滑，经济的对冲措施这样要回到本来的位置，他的社会特性，我们现在强调更多的是对冲的特性。

　　罗康瑞：时间不太多了，大家有没有还关注的问题？

　　提问：刚才巴所长讲的，就是从供给方面的需求。我的问题就是我们现在的保障房投入会不会过早的显现我们房地产泡沫？我的理论是这样的，我认为我们国家的房地产有泡沫，它的主要表现是城市人很多人有两套住房。第二农村有很多人也有两套住房，我曾经做过调查最多的可能占到50%。造成的原因根据我的想法是由于我们的农民工大批的流通，大概有1/3的农民工流动，给城市和农村都造成一种虚假的需求。对于这种需求，我们现在打压我感觉是需求方面控制，一个控制信贷、另外一个进行保障房的建设。房地产控房显现出来，资金链一旦断裂，无论是在哪个方面都是社会财富的损失。使大批的农民工能够稍微固定下来。使城市人能够到农村去购买房屋，涉及到一些宏观政策的想法，我觉得是不是有一定的合理性。

　　巴曙松：我觉得更多是评论和建议，涉及农村土地制度改革和流转的问题。整个城市化的格局和房地产开发的布局相匹配。究竟是像沿海发达地区建城市群，还是大量的回到小县城，哪一个更节约土地，更适合中国未来发展方向这是要做出一个重大的判断。

　　提问：我问一个关于刚性需求的问题，我作为一个普通消费者我感觉困惑，西方经济学里对需求是有所区分的。每个人都有住大房子的想法，但是你是不是能够形成需求是看有没有经济的实力。所以不能够简单的把城市化作为一定能够成为有效需求衡量的标准，所以想问您，在您看来什么是刚性的需要，是由于国家措施导致这部分不能释放。即使房价再压下来，低收入人群仍然不能够买到房。您刚才谈到刚需，恰恰是指低收入的人群，所以我的意思是说，无论降到多低的情况下，都不能够满足低收入人群的住房需求，一般的上性住房两万块钱不是一个小数字，对我看来要结婚的人，进城务工的人员，他们永远不会达到这样的工资难道保障房不是解决这个问题的好的办法吗？

　　罗康瑞：其实保障房我认为我们国家要大力的建议，因为怎么样用这个手段去调解起来调解不了的。比较高收入的他们愿意买漂亮的房子是他自己去定的，但是收入低的我们应该给他房去住。其他的国家、城市都是用这种方法，资金怎么样来？我们现在是可以用民间的资金投入这一块，要是大家愿意买一套房，预付款这个方式，我看了这是我们款放在银行有80万亿，这些钱放在银行是负利息的，我们能够借这个渠道让他们投进去买自己的房子，土地的价格是一个很主要的因素。政府愿意地价比较低房价一定会低下来的。今天在我们内地，到底这些钱投资放什么地方了，没有出路那你买房产，当然有一些年轻人是不太现实，一毕业出来就说我要买房子。我使在一个比较富裕的家庭，我才买第一套房子这是比较现实的。自己要做好一点，就拼命的努力赚钱，不要等政府国家为你提供好的住所，这是我们没办法做到的，13亿人口没有办法做到。

　　提问：我是一个受益者，我在房价涨之前已经有房住，我感觉困惑，从您的角度看房地产开发企业来讲，总是谈刚性需这个概念，我想问一下在你们的角度来看，刚需是怎么定义的？现在什么样的人有刚需，就是您觉得刚需是什么？

　　罗康瑞：我觉得你作为一个方法来做是很难，但是每个人有这个意愿买房子就是一个需求。

　　：每个人都有需求，但是不是每个人都能买得起。

　　提问：什么叫有效需求，我们现在作为供应放来讲，我们应该请巴曙松所长，他是经济专家。

　　巴曙松：这个你看怎么定义，我刚才引用了一个2011年的数据，我们城市的一个家庭对应成套的住房是0.74，把0.74补到1就是典型的刚性需求，现在还有0.26的家庭比例不是住在成套的住房里面。无论你是采取租的形式，还是采取买的形式你总得有一套房子对应。1：1所有。在城市过程中有一个相对的回旋余地，这就是我理解的一个刚需的过程。

　　提问：我认为现在的供给跟刚需是错位的，政府放松以后能够提供的更多的需求，或者是这些房子被买的人并不有刚需的人买，是有投资性需求的人在买。而不是结婚的大学生刚进城的务工人员，这是我的一个观点谢谢！

　　巴曙松：刚需分两部分，第一套房就是刚需，跟父母住不算第一套房。假如两个人结婚要有住房这三第一套房，第一套房一定是刚需。第二你说的是有效需求的问题，你有很多现金，你愿意通过投机、投资的需求购房那是另外一个概念。通过两限，限购(限制销售的对象)这种两限的方式，投资性的需求已经限制住了。刚需这不是说限制不限制的问题，结婚就要有住房。我们定义的刚需就是青年人的第一套住房，或者是过去老年人没有住房，租别人的房住，现在收入提高了买房子就是刚需。

　　罗康瑞：时间没有了，结束！