越来越多的企业瞄准养老地产市场，不完全统计，目前已有超过80家企业分食养老这一“蛋糕”。养老项目运营正处于“百家争鸣”的时代。

据统计，2015年我国60岁以上人口已超2亿，占总人口的16.15%。预计到2020年老年人口将达2.48亿，2025年60岁以上人口将达到3亿。

越来越多的企业瞄准这一市场，不完全统计，目前已有超过80家企业分食养老这一“蛋糕”。养老项目运营正处于“百家争鸣”的时代。

从用地性质看，养老地产项目主要有销售、租赁、租售并举等运营模式。基于用地性质的考虑，项目在销售时有销售产权和销售使用权的不同。

表：养老地产项目土地性质及运营模式

一、销售制

乌镇雅园（销售产权）：学院式养老

绿城乌镇雅园位于景区乌镇，集养生居住区、养老示范区、医疗公园、度假酒店区等一体的大型养生养老园区。占地1500亩，约5000户。

居室以住宅用地为主，配套涉及医疗卫生用地、科教用地和商业用地等。客户以养生养老、休闲度假，健康人群为主，为父母或自己将来做准备。

颐乐学院是绿城中国学院式养生养老产业服务体系的一个崭新创举，也是绿城养老模式的核心要素。

销售模式上以传统房产销售为主，运营单独以服务产品销售，两者之间不予以绑定。

二、租赁制

鸿泰•乐璟会：养老+城心生活、适老化设计、

嵌入高端医疗机构、顶尖生命科技

永泰红磡尝试医康养一体化的高端养老社区，位于上海市中心区，共有140套一居和两居，可供170位老人居住。医养结合是项目的特色，每个楼层都有24小时护士站，并设有专门的护理层。

图：鸿泰•乐璟会

特色

医养结合的”养老+“模式

图：鸿泰•乐璟会特色

费用

会员费+月费+特需服务费

土地性质系医疗慈卫用地，鉴于土地性质问题，只能出售使用权。将来的运营成本高，主要依靠康复护理等服务盈利。其费用构成如下：

图：鸿泰•乐璟会费用构成

三、租售并举制

随园嘉树：适老产品细节打造

随园嘉树首创社区邻里式养老模式，不脱离社会和子女，打造适老化产品和服务体系。土地性质为旅游用地，就决定了项目若进行销售，只能是使用权而非产权的销售。

图: 随园嘉树

表：项目基本情况

适老化产品细节打造是随园嘉树的一大特色，主要体现在40余项适老化的设计方面。

如地暖、卫生间地面无高差；卫生间设有暖气片、防滑地砖；门口设有搁物架、插卡取电、玄关人体感应智能灯、起夜灯、卧室应急灯等；设有卡式数码锁、大按键智能电话、一键紧急呼叫按钮、阳台晾衣架、厨房直饮水等。从老年人的视角出发，打造关爱老人的温馨家园。

采用租售并举的收费模式：一是出售40年使用权，二是租赁15年。颐养中心物业由万科自身持有，自建品牌独立经营。销售模式上以会员卡或租赁形式销售不动产使用权，同时以月费绑定服务产品，客群以杭州为主的高端自理人群为主，兼以非自理人群，入住年龄65岁以上。

图：随园嘉树收费模式

上述模式在投资上企业更关注固定资产的增值（尤其是核心城市核心位置）及现金流，销售或租赁收入弥补初始投资及开发贷款，月费弥补部分资金成本和运营费用。

现阶段养老地产处于探索阶段，企业盈利模式不固定，但总得来说，销售或租赁费用是收入的主要来源，后期提供各项服务所得费用覆盖企业运营成本，并产生盈利，这是多数企业整体盈利思路。

亿翰股份

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